關(guān)于《江永縣農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果》的政策解讀
一、文件出臺(tái)的背景及意義
農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)是公示地價(jià)體系之一，是實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》的重要基礎(chǔ)工作，為農(nóng)用地資源核算、自然資源統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度的建立提供有力支撐，在維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)上起引導(dǎo)作用。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作對(duì)于建立農(nóng)用地有償使用制度,支撐農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)墾改革發(fā)展,避免國(guó)有農(nóng)用地資產(chǎn)流失具有重要意義。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，除法律和行政手段外，使用價(jià)格這一經(jīng)濟(jì)手段管理土地市場(chǎng)也是一種行之有效的方法。目前，國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格體系已相當(dāng)成熟，而農(nóng)用地還處于初級(jí)階段，利用價(jià)格和稅收手段，政府管理部門(mén)可以調(diào)節(jié)農(nóng)用地的市場(chǎng)交易情況，對(duì)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效干預(yù)，從而促進(jìn)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)健康發(fā)育，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)體系。
本次農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定工作的完成，將為我縣農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)用地開(kāi)發(fā)整理、土地整理項(xiàng)目管理、耕地占補(bǔ)平衡、基本農(nóng)田保護(hù)和國(guó)家征收農(nóng)用地土地提供依據(jù)和價(jià)格參考。同時(shí)也將為今后農(nóng)用地出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)使用權(quán)等有償使用狀況下的使用權(quán)價(jià)格評(píng)估奠定基礎(chǔ)，為農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等價(jià)值評(píng)估行為提供參考。
二、文件起草依據(jù)和過(guò)程
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕36號(hào)）及《湖南省自然資源廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知>的通知》（湘自然資辦發(fā)〔2019〕77號(hào)）文件精神，我縣開(kāi)展了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定工作，按照根據(jù)《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》《自然資源分等定級(jí)通則》《自然資源價(jià)格評(píng)估通則》《湖南省農(nóng)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的要求，我縣已完成了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定工作資料的收集、分析、整理與計(jì)算，形成了文字報(bào)告、圖件、表格等成果。
縣自然資源于2021年6月啟動(dòng)了江永縣農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂工作，2021年11月11日組織召開(kāi)了江永縣農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果聽(tīng)證會(huì)，并對(duì)初步成果進(jìn)行了修改完善。2022年10月31日通過(guò)了永州市自然資源和規(guī)劃局組織的成果驗(yàn)收，2023年2月2日通過(guò)縣市監(jiān)局公平性競(jìng)爭(zhēng)審查，2023年2月6日通過(guò)縣司法局合法性審查，2023年2月13日縣人民政府正式簽發(fā)。
三、文件主要內(nèi)容
（一）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基本概念。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)在全縣農(nóng)用地范圍內(nèi)，對(duì)不同級(jí)別的土地，按照耕地、園地、林地三種用途分別評(píng)估。
（二）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的主要用途。通過(guò)對(duì)江永縣行政規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的建制鎮(zhèn)（街道）及村莊開(kāi)展土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，建立科學(xué)化的農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系。
（三）農(nóng)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)主要內(nèi)容。主要明確基準(zhǔn)地價(jià)的成果、內(nèi)涵、基準(zhǔn)日、土地使用年限、容積率、農(nóng)田基本設(shè)施狀況等。
（四）農(nóng)用地土地級(jí)別表。本次土地定級(jí)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地范圍外全縣以村為單位，全域覆蓋確定農(nóng)用地土地級(jí)別。
（五）農(nóng)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的使用說(shuō)明。一是適用范圍。適用于江永縣下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)用地；二是基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。包括基準(zhǔn)地價(jià)的文字解釋和內(nèi)涵表；三是土地用途分類(lèi)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的土地用途分為耕地、園地、林地等。
四、政策特點(diǎn)或創(chuàng)新舉措
1.在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用：農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)成果可以為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)提供技術(shù)保障，使農(nóng)民以出租、轉(zhuǎn)包等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)有據(jù)可依、有價(jià)可參，通過(guò)合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格，把土地集中到種田大戶(hù)，產(chǎn)生規(guī)模效益，實(shí)現(xiàn)雙贏。
2．在土地綜合整治中的應(yīng)用：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果可在土地綜合整治規(guī)劃編制、土地綜合整治項(xiàng)目耕地質(zhì)量評(píng)價(jià)和土地綜合整治效益分析以及土地綜合整治項(xiàng)目規(guī)范化管理等方面應(yīng)用。比如，通過(guò)對(duì)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果中級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)等信息的分析，可以合理確定土地綜合整治重點(diǎn)區(qū)域、區(qū)域土地綜合整治潛力以及應(yīng)采取的措施等，有利于提高土地綜合整治規(guī)劃編制的科學(xué)性。通過(guò)比較分析土地綜合整治前后項(xiàng)目區(qū)土地的等級(jí)和價(jià)格，可以對(duì)土地綜合整治前后土地質(zhì)量和效益變化做出定量分析，有利于提高土地綜合整治項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
3.在全民所有自然資源資產(chǎn)清查中的應(yīng)用：根據(jù)《全民所有自然資源資產(chǎn)清查試點(diǎn)技術(shù)指南》，對(duì)于有政府公示價(jià)格體系的自然資源，利用各類(lèi)自然資源資產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定價(jià)等估算資產(chǎn)價(jià)值的，原則上采用基準(zhǔn)價(jià)。農(nóng)用地作為全民所有土地資源的重要一類(lèi)，利用其基準(zhǔn)地價(jià)成果可為全民所有自然資源資產(chǎn)清查工作提供強(qiáng)有力的保障。
江永縣自然資源局
2023年2月14日
湘公網(wǎng)安備 43112502000002號(hào)
